土地使用权作价出资入股,土地资产评估,房地产评估公司

　　农村征地评估程序及流程

　　1、办理用地申请

　　用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区县国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。

　　2、拟定征地方案

　　行政主管部门收到用地单位提出的用地申请后，应自申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

　　3、征地审查

　　国土房管局根据各项征地相关方案编制建设项目呈报说明书，并报送同级人民审核。

　　4、征地审核与批复

　　行政主管部门收到建设项目呈报说明书和有关方案后，对文件资料符合条件的，应当在5日内报经同级人民审核。

　　5、征用土地方案的公告

　　征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在的村、组内以书面形式公告，其中征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民所在地进行公告。

　　6、制定征地补偿安置方案

　　区县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案。

　　7、征地补偿、安置方案的公告

　　有关人民的国土房管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案并予公告。

　　8、补偿安置的实施

　　区县国土房管局应当依照征地补偿、安置费方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

　　9、颁发建设用地批准书

　　房地产评估费收取并没有明确的标准，不同地区是有差异的，有的地方收得多，有的地方收的少，有的地方是收评估总值的千分之二，有的地方是收取评估总值的千分之二到千分之五。

　　根据某省物价局的有关规定，房地产评估费收费标准采取累进计费率：房地产总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的1500元起步;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为2500元起步;500万元到2000万元的收取评估总价的5000元起步;2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的1万元起步;5000万元以上的收取评估总价的3万元起步。

　　房地产评估收费一般依据帐面原值，没有帐面原值或没有作价入资产评估收费标准帐的资产可以按评估值计算。国外和港、澳、台地区的公司、企业、其他机构、个人委托评估，参照国际惯例由评估机构自定收费标准，并应收取等额外汇，按国家外汇管理规定结算。

　　房产价值的评估是一个复杂且综合的过程，需要考虑多种因素。以下是一些常用的房产价值评估方法：

　　1. 市场比较法：这是目前市场上应用为广泛的评估方法。它通过比较与待评估房产在位置、用途、结构、设施、质量、新旧程度等方面相似的近期已成交房地产的价格，来估算待评估房产的价格。这种方法的优点是直观、说服力强，易于被买卖双方理解和接受。

　　2. 成本法：成本法是通过计算房产的重置成本，再减去折旧来确定其价值。这种方法适用于那些无法从市场上直接获得可比交易价格的房产。

　　3. 收益法：对于可以产生收益的房产，如商业用房或租赁用房，可以采用收益法进行评估。该方法基于房产未来预期收益的现值来确定其价值。

　　在进行房产价值评估时，还需考虑以下因素：

　　1. 房产的地理位置：的地理位置通常意味着更高的价值。

　　2. 房产的房龄和状况：新建或翻新的房产通常价值更高，而老旧或损坏严重的房产价值则较低。

　　3. 房产的用途和类型：不同类型的房产(如住宅、商业用房、工业用房等)具有不同的价值特点。

　　4. 市场供求关系：当市场上需求大于供应时，房产价值往往会上升;反之，当供应大于需求时，价值可能会下降。

　　房地产估价，全称为房地产资产评估。台湾称其为"不动产估价";香港称其为"物业估价"，都是一个意思。房地产估价，是指估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。

　　估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等);估价结果的价格类型也可分为土地出让、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。

　　评估师在日常的工作中，遇到宅基地怎么做评估呢?

　　有哪些注意事项呢?

　　宅基地评估的难点?

　　一是宅基地权能界定不明晰，地价内涵无法界定;

　　二是宅基地基准地价建设缺少规范依据，技术思路尚不成熟;

　　三是由于市场缺少可比较、可参考案例，宅基地评估采取何种评估方法依然有待探究;

　　四是多年来宅基地大部分处于隐形流转的状态，导致流转交易数据和利用方式数据获取存在一定难度。

　　因此，厘清宅基地价值内涵、特征及其与城镇住宅用地之间的异同，是明晰宅基地基准地价评估技术思路的前提，也是评估宅基地价格的难点和基础。